Acheter un condo en Thailande : Un guide étape par étape

En avril 2014, je me suis porté acquéreur d’un condo de deux chambres à coucher à Bangkok. Ce fut une énorme décision à prendre, et mes amis étaient divisés quant à savoir si c’était une bonne idée. Une chose est sure, cela n’a pas toujours été simple et il y a eu quelques obstacles sur la route. Dans l’ensemble, je suis satisfait de ma décision et je le referais si j’étais dans la même situation.

Outre l’aspect financier, la plupart des acheteurs se préoccupent surtout des pièges potentiels en matière d’évaluation, de perspectives d’avenir, de complications et, bien sûr, de paperasse. Cet article énumère les connaissances indispensables dans ces domaines pour tous ceux qui cherchent à gérer le processus eux-mêmes. Si vous pensez toujours que c’est quelque chose d’intimidant, n’hésitez pas à m’envoyer un message après la lecture de cet article (vous trouverez un formulaire de contact sur la page « contactez-nous »).

Les informations contenues dans ce guide proviennent de sources crédibles, de sites inteernet d’agences thaïlandaises, de forums, de groupes Facebook, d’interviews d’experts en visas, d’expériences d’expatriés et de mon expérience personnelle en tant que touriste, puis en tant qu’expat.

Sommaire

1 Vue d’ensemble
     1.1 Statut du marché
     1.2 Les constructeurs de condo
     1.3 Le cout d’un condo thaïlandais
     1.4 Les types de condo
     1.5 Légalité
          1.5.1 Les lois importantes pour les étrangers
          1.5.2 Acheter avec un nom étranger ou Thaï
     1.6 Acheter un condo tout en résident dans un autre pays
2 Avant d’acheter
     2.1 Devez-vous achetez ?
     2.2 Situation géographique
          2.2.1 Bangkok
          2.2.2 Pattaya
          2.2.3 Chiang Mai
          2.2.4 Phuket
     2.3 Futures lignes du MRT et du BTS
     2.4 Neuf / Ancien condo
          2.4.1 Les agents
          2.4.2 En ligne
          2.4.3 Offline
3 Obtenir une réduction
4 Avocats
5 Pendant le processus d’achat / La construction
     5.1 Droits et obligations
     5.2 Chronologie
     5.3 Caution et paiements
     5.4 Documents officiels
     5.5 Taxes et redevances
6 Après l’achat
     6.1 Assurance
     6.2 Condo AGM
     6.3 Droits et obligations
     6.4 Equipements
     6.5 Décoration
     6.6 Maintenance
     6.7 Louer votre condo
     6.8 Vendre

Vue d’ensemble

J’ai réalisé beaucoup de recherches en ligne avant d’acheter, et j’ai remarqué que beaucoup d’expatriés adoptent une attitude négative constante envers l’achat. Je n’arrêtais pas de lire que la bulle du marché thaïlandais du condo allait bientôt éclater et que posséder un condo serait un suicide financier. J’ai fait beaucoup de recherches sur le marché de l’achat en Thaïlande, de sorte que l’article ci-dessous soit un point de départ que vous puissiez utiliser. Il comprends des études intéressantes et des prévisions du marché thaïlandais.

Statut du marché

Ma première inquiétude était que le marché explose vraiment. En effet, on observe de nombreux nouveaux projets en construction et j’ai pensé qu’il était possible que le marché stagne. J’ai commencé à le découvrir par moi-même, et bien que les données que j’ai utilisées datent de deux ans, j’ai suivi le même chemin. Bien sûr, cela peut ne pas être pertinent pour vous lors de l’achat, alors assurez-vous de faire vos propres recherches.

GlobalPropertyGuide.com propose un article intéressant citant la Banque de Thaïlande pour démontrer que les prix des copropriétés ont augmenté entre 2015 et 2016 (basé sur un T1) mais à un rythme plus lent de – 4,7% par rapport à l’année précédente. L’article est lié au Bangkok Post, qui indique que le FMI recommande à la Thaïlande de réduire les taux d’intérêt afin de diminuer l’inflation et d’accroître la demande. Dans l’ensemble, l’article dresse un tableau de l’incertitude économique liée, en partie, au statut politique actuel.

Le fait d’avoir vu la croissance ainsi que les prix et de la demande m’a donné confiance, mais est-il possible de continuer dans la situation économique actuelle et est-ce qu’un changement à cet égard vous affecterait à long terme ? Si vous envisagez d’acheter pour louer, c’est possible, mais si vous envisagez d’acheter et de vivre en Thaïlande, l’effet pourrait être moins évident.

Les constructeurs de condo

Bien qu’il existe des constructeurs de condo indépendant, la majorité d’entre eux sont dirigé par des acteurs clés du marché. En observant Bangkok, je peux voir les constructions de Lumpini, Life, Noble, Sansiri et D Condo apparaître à plusieurs reprises. Un coup d’œil rapide sur les sites Web de ces sociétés n’a pas révélé grand-chose, car la plupart des informations sont uniquement en thaïlandais.

Le coût d’un condo thaïlandais

Il est difficile de dire combien coûtera un condo en Thaïlande car les prix varient énormément en fonction de la taille et de l’emplacement.

La plupart des gens utilisent la taille d’un condo en mètres carrés pour déterminer la valeur et le potentiel locatif d’une propriété. CBRE Thaïlande a publié une vue d’ensemble des condos T1 en 2016 à Bangkok, et comme nous pouvons le voir dans le tableau ci-dessous, ils déclarent que le prix d’entrée est considéré comme inférieur à 70 000 Baht par mètre carré. Leur rapport donne également une bonne idée des coûts et de la disponibilité dans les différents quartiers de Bangkok.

Niveau	Prix par m2 (bath)
Entrée de gamme	En dessous de 70 000
Milieu de gamme	70 000 – 89 999
Milieu de gamme supérieur	90 000 – 119 999
Haut de gamme	120 000 – 169 999
Luxe	170 000 – 249 999
Ultra Luxe	Supérieur à 250 000

En termes de nouveaux condos, le prix de départ pour un appartement d’une chambre à coucher de 22 mètres carrés est d’environ 1 million de Baht (45 000 bath par mètre carré). Il s’agit du prix d’un condo de base à l’écart du BTS ou transport en commun et construit par un promoteur tel que Lumpini. Un condo de taille similaire situé à quelques centaines de mètres d’une ligne BTS, dans le centre de Bangkok pourrait bien dépasser 2,5 millions de Baht – une énorme différence.

En dehors de Bangkok, les prix varient beaucoup. Les emplacements de choix à Phuket rivalisent avec les propriétés haut de gamme de Bangkok, tandis que les condos dans les petites villes et les villes ont des prix similaires à ceux de la banlieue de la capitale.

Mon condo de 64 mètres carrés a coûté 2,6 millions de bahts, soit un peu plus de 40 000 bath par mètre carré. Comme vous pouvez le voir dans le tableau rédigé ci-dessus, il s’agit d’une entrée de gamme et je suis d’accord avec cette évaluation. Mon condo n’a pas de piscine, de gymnase ou de bibliothèque intégrée. C’est un bâtiment simple avec des installations de base, mais c’est tout ce dont j’ai besoin. Bien sûr, mon immeuble est un peu ancien et le personnel ne porte pas d’uniformes assortis, mais cela ne me dérange pas.

Si vous cherchez à obtenir une bonne affaire, l’option d’acheter un vieux condo est souvent la bonne. Vous trouverez souvent des propriétaires qui sont prêts à baisser leur prix pour obtenir une vente. Certains immeubles ont plusieurs unités à vendre et sont de bons endroits pour la chasse aux bonnes affaires.

Les types de condo

Il y a de nombreux types de condo disponibles à la vente. Les propriétés vont des studios aux penthouses de cinq chambres à coucher. Pour de plus amples informations, consultez mon article sur l’hébergement à Bangkok.

Il y a deux conseils que je peux vous donner :

Le premier est que les studios sont bon marché, mais je peux vous dire via ma propre expérience que c’est destructeur d’âme de vivre dans un condo où vous faites tout dans la même pièce. On dirait presque une cellule de prison. J’ai vécu dans un studio pendant trois mois à mon arrivée en Thaïlande, et j’ai essayé de passer le plus de temps possible loin de cette pièce. Si vous n’avez que le budget pour un studio ou une pièce avec juste un écran entre la chambre à coucher et les autres pièces, je vous implore honnêtement de réfléchir à nouveau si c’est vraiment ainsi que vous voulez vivre.

Deuxièmement, beaucoup de condos à une ou deux chambres à coucher souffrent d’un manque de lumière naturelle. J’ai vécu dans des appartements d’une chambre comprenant une seule fenêtre et ou j’avais besoin d’allumer les lumières dans le salon, même au milieu de la journée, car la lumière naturelle n’y parvenait pas. Cela peut devenir un problème et c’est la raison pour laquelle j’ai décidé d’acheter un condo situé dans l’un des angles de l’immeuble, j’ai désormais des fenêtres sur les deux côtés de mon logement. Cela m’a coûté environ 500 000 baht de plus qu’une chambre standard, mais l’avantage est énorme.

Légalité

Les lois importantes pour les étrangers

Les étrangers doivent prendre en considération énormément de lois quand ils achètent un condo en Thaïlande. Au moment de la rédaction de cet article, il s’agit des points clés, qui seront tous abordés plus en détail.

1. La totalité de l’argent pour l’achat d’un condo doit être envoyé en Thaïlande à partir d’un pays étranger dans la devise originale. Sans preuve, un étranger ne peut pas enregistrer le condo à son nom.
2. Seulement 49% des appartements d’une résidence peuvent appartenir à des étrangers.
3. L’immeuble doit être régi par la Loi sur les condominiums.

Il y a bien sûr beaucoup d’autres lois et règlements que je vais examiner plus en détail ci-dessous et je vous donnerai des exemples de ce que cela pourrait signifier pour vous.

Acheter avec un nom étranger ou Thaï

Une grande décision que de nombreux couples thaïlandais/étrangers doivent prendre est de savoir sous quel nom le condo doit être enregistré. Bien qu’il soit possible d’enregistrer le condo sous le nom d’un étranger, il y a plusieurs facteurs à considérer.

Nous avons déjà parlé du financement d’une propriété et du fait qu’un citoyen thaïlandais peut obtenir une hypothèque d’une banque thaïlandaise à condition d’avoir un bon historique de crédit et un salaire d’au minimum 15 000 baht par mois. Pour cette raison, certains étrangers décident d’enregistrer leur condo au nom de leur partenaire thaïlandais. Cela facilite le processus et permet d’effectuer des versements hypothécaires mensuels. Cependant, si le prix du condo est supérieur à 1,5 million de bath, le partenaire thaïlandais devra gagner plus de 30 000 bath par mois pour obtenir un prêt aussi important, ce qui pourrait poser un problème pour de nombreux couples.

Ensuite, vous devez considérer que la Thaïlande ne permet pas aux étrangers de financer une propriété pour leur partenaire, puis prétendre que le condo est le leur. Tout argent donné à un partenaire thaïlandais sera considéré comme un cadeau et vous ne pourrez revendiquer aucun droit en termes de propriété de tout bien acheté. Cela signifie que tout condo financé de cette façon restera la propriété du ressortissant thaïlandais et qu’il a le droit légal de vous mettre à la porte et d’en conserver la propriété même s’il n’a pas utiliser son propre argent pour cela.

Mettre la propriété au nom d’une personne thaïlandaise est parfois la seule option pour certains couples, et en fin de compte, c’est une question de confiance et de stabilité dans votre relation. Il est vrai que certaines personnes ont été volé et ont perdu leurs biens, mais il y en a aussi beaucoup qui récoltent heureusement les fruits de cet achat. En fin de compte, si vous n’êtes pas sûr de vous, mon conseil personnel serait de louer quelque part. Vous pouvez épargner au fil du temps et, à l’avenir, les banques pourraient offrir aux étrangers des prêts hypothécaires abordables et accessibles.

Acheter un condo tout en résident dans un autre pays

Il est possible d’acheter un condo thaïlandais tout en vivant à l’étranger, la plupart des étapes ci-dessus sont les mêmes. La seule différence, c’est que vous devrez engager un avocat et lui donner une procuration pour qu’il accepte le contrat et agisse en votre nom au moment du transfert des biens.

Je ne recommanderais pas d’acheter une propriété tout en vivant à l’étranger, car je préfère être en mesure de vérifier tous les petits détails avant de signer le contrat. Le coût d’un voyage d’une semaine en Thaïlande ne sera probablement que légèrement plus élevé que les frais juridiques pour engager un avocat.

Avant d’acheter

Devez-vous acheter ? 

L’achat d’un bien immobilier fait partie de l’une des plus grandes décisions que nous prenons dans notre vie. C’est un engagement à l’égard d’un bâtiment, d’un secteur et d’un mode de vie pendant une période prolongée.

Lorsque vous achetez un condo à l’étranger, vous vous engagez à vivre loin de chez vous et à franchir de nombreux obstacles. La Thaïlande ne permet pas à un ressortissant étranger d’acheter ou de vendre un condo, alors vous devez être sûr de votre désir d’être ici pour le long terme.

En ce qui concerne ma décision d’acheter, j’avais le sentiment que je resterais en Thaïlande pendant longtemps et que l’achat d’une propriété ici serait beaucoup plus facile qu’en France. J’y ai vu une opportunité où je pourrais rester et, après un certain temps, vivre sans loyer.

Je comprends l’idée que la valeur d’un condo thaïlandais n’augmentera pas de la même façon que celle d’un appartement français, mais je sentais que je pourrais encore trouver une bonne affaire et gagner de l’argent si je décidais d’acheter dans le bon quartier. L’emplacement que j’ai choisi était réservé au système de transport de la ligne rose, dont la construction devait commencer au milieu de l’année 2017. Un appartement identique dans mon condo vient de se vendre 200 000 baht de plus que ce que j’ai payé pour le mien, donc les choses semblent prometteuses à cet égard.

Je savais aussi qu’en achetant un condo, je pourrais le louer si à l’avenir j’avais besoin d’un endroit plus spacieux. Des logements similaires dans mon immeuble coûtent 12 000 bahts par mois, ce qui est suffisant pour obtenir une bonne maison de trois chambres à coucher dans la région. Lorsque le skytrain sera enfin lancé, ce chiffre augmentera probablement un peu plus encore.

J’ai déjà vécu dans trois différentes propriétés louées, et j’ai senti que je voulais un endroit que je puisse décorer et meubler selon mes propres gouts. Les appartements que j’ai loués étaient assez sympathiques, mais je n’arrêtais pas de me faire bloquer par des demandes d’amélioration de l’ameublement ou de changement de décor.

D’un autre côté, ça vaut la peine d’examiner certains des avantages de la location. Je n’ai certainement pas détesté la location et je n’avais pas l’intention d’acheter pendant ma première année. Je suppose que les principaux avantages de la location sont très clairs :

. La souplesse de vos déplacements.
. Les paiements mensuels
. Pas de soucis de maintenance

Afin de déménager, deux options s’offraient à moi, je devrais soit le vendre, soit le louer. Cela peut prendre quelques semaines ou quelques années. La possibilité pour les locataires de donner un préavis est un avantage majeur, surtout si votre situation change. Même si vous devez déménager dans une autre région de la Thaïlande, le pire qui puisse arriver est que vous perdiez votre dépôt de garantie, qui est normalement d’un ou deux mois de loyer.

Les paiements mensuels signifient que vous n’avez pas besoin d’avoir un montant forfaitaire et que vous pouvez normalement emménager dans un endroit où les dépenses sont relativement faibles. Le premier mois de loyer et deux mois supplémentaires sont normalement nécessaires pour signer un contrat.

Je n’ai jamais eu un tuyau éclaté ou une fenêtre fissurée, mais si c’était arrivé pendant une location, j’aurais été heureux de savoir que ce n’est pas à moi de payer et de réparer.

Situation géographique

La situation géographique est un facteur clé lors de l’achat d’un condo en Thaïlande. De Bangkok à Chiang Mai, il y a d’innombrables possibilités pour trouver l’endroit de vos rêves. Presque toutes les villes et villages ont des condos, mais il y a quelques endroits clés où la plupart des expatriés achètent. Si vous n’êtes pas sûr de la région ou vous désirez acheter, vous pouvez vous adresser à des agents immobiliers. Ils vous recommanderont peut-être un bon emplacement auquel vous n’avez pas encore pensé.

Bangkok

Bangkok est le centre des condos de la Thaïlande, et il y a plusieurs zones où vous trouverez des emplacements de qualité. Le BTS et le MRT attirent les promoteurs et cela signifie qu’il y a une concentration de condo près de chaque station.

En vous éloignant du centre de Bangkok, vous trouverez des condos à des prix plus raisonnables, surtout à l’écart des transports publics. Les zones autour des carrefours autoroutiers deviennent de plus en plus populaires dans la banlieue de la capitale lorsqu’il s’agit d’acheter une propriété. 

Pattaya 

En dehors de Bangkok, un autre endroit très populaire pour les condos est la région de Chonburi qui inclut Pattaya et Jomtien, les célèbres stations balnéaires. Le fait d’être près de la plage est une attraction énorme, surtout pour les retraités qui cherchent à éviter le style de vie de la grande ville qui accompagne Bangkok. 

Le centre de Pattaya est très célèbre car il dispose d’une vue panoramique sur la mer près de la rue piétonne et du Central Festival. Le prix des copropriétés dans cette zone est comparable à celui du centre de Bangkok.

Chiang Mai

Chiang Mai est devenue une destination populaire aussi bien pour les nomades du numérique que pour les retraités. Il offre un style de vie urbain avec plusieurs endroits pour manger, boire, faire la fête et faire du shopping. En même temps, les paysages naturels ne sont qu’à une heure de route.

Des condos à des prix raisonnables peuvent être trouvés dans tout Chiang Mai et on observe beaucoup de nouveaux projets de développement de condo à l’extérieur de la ville. La raison principale est que les gens veulent éviter la circulation intense du centre-ville. 

Phuket  

En plus d’être un endroit populaire chez les millionnaires qui désirent avoir leurs propres villas près de la plage, Phuket possède également de nombreux condo. Le quartier populaire pour les expatriés se trouve à l’ouest à l’intérieur de la zone de Patong Beach avec un large choix de condos à des prix raisonnables.

Le centre-ville est également un endroit populaire avec des options de logement de qualité supérieure et à prix abordables allant d’un million et demi à plus de vingt million de bath.

En fait, vous trouverez probablement des condos dans toutes les grandes villes, mais à moins qu’il n’y ait une sorte de lien familial, les options énumérées ci-dessus seront les domaines clés sur lesquels vous devrez vous concentrer.

Futures lignes du MRT et du BTS

Les futures lignes BTS, monorail et MRT à Bangkok incitent les promoteurs à acheter des terrains à proximité de ces dernières et à construire des condos.

L’extension de la ligne verte et de la nouvelle ligne rose illustre la possibilité de trouver de nouvelles propriétés dans les zones où il y aura de nouvelles lignes. Ces propriétés offriront une commodité de transport, mais seront toujours considérablement moins chères que les condos situé le long des lignes BTS et MRT actuelles. On notera qu’il faudra au moins trois ans pour construire ces lignes, donc si vous achetez maintenant, vous devrez vous contenter d’autres formes de transport. Bien que la plupart des infrastructures devraient être terminées d’ici 2021, il est préférable d’attendre les annonces officielles du gouvernement plutôt que de se fier à des ouï-dire.

Il est prévu d’améliorer les transports publics comme les monorails de Phuket et de Chiang Mai. Cela signifie que les déplacements dans ces régions s’amélioreront et pourraient mener à une augmentation des développements et des ventes de condos.

Neuf / Ancien condo

Une autre décision clé lors de l’achat est de savoir si vous désirez vous porter acquéreur d’un condo neuf ou d’un ancien condo. Les deux ont des avantages et des inconvénients.

Le principal argument de vente d’un nouveau condo est qu’il est flambant neuf, vous serez la première personne à y vivre. Les couloirs et les espaces commun seront décorés de façon moderne et les chambres  dotées des appareils et technologies les plus récents. Le condo lui-même devrait être construit en utilisant des procédures de construction à jour et avec des matériaux de haute qualité.

L’inconvénient de l’achat d’un condo neuf est que vous ne savez pas comment les choses vont évoluer au fil du temps. Le personnel initialement serviable et poli pourrait changer d’attitude après un certain temps et les services comme le nettoyage et les réparations ne pas être aussi fréquents qu’au cours des deux premières années.

Le principal avantage d’un condo plus ancien est que le prix devrait être inférieur à celui d’un condo neuf et vous pouvez faire une bonne affaire. En discutant avec de nombreux Thaïlandais, j’ai l’impression que la majorité d’entre eux préfèrent acheter du neuf plutôt que de l’ancien, ce qui signifie qu’il y a souvent une offre excédentaire pour les vieux logements en copropriété. Vous pouvez donc obtenir un bon prix pour une chambre qui n’a que quelques années.

L’inconvénient, c’est que la pièce a été habitée, vous pourriez donc avoir à réaliser des travaux pour la mettre à jour et la décorer si les choses ne sont pas à votre goût.

Lorsque j’ai décidé d’acheter mon condo, je n’ai jamais vraiment songer à acheter d’occasion. Il y a eu tellement de nouveaux projets que c’était la chose la plus évidente à faire. Finalement, le condo que j’ai acquis est un peu neuf et un peu vieux. Le bâtiment lui-même a environ 12 ans, mais l’appartement est complètement neuf. Les propriétaires avaient prévu de transformer le dernier étage en deux immenses penthouses de 1 250 mètres carrés, mais ils n’ont jamais eu le temps de terminer le projet. Après quelques années, ils ont plutôt créé trente-deux condos de 64 mètres carrés et les ont lancés en 2014. J’ai obtenu le mien en 2015, et maintenant environ la moitié des unités ont été vendues à mon étage.

Il existe de nombreuses façons de trouver un condo, et selon que vous êtes en Thaïlande ou non, vous devriez regarder le plus grand nombre possible d’entre elles.

Les agents

Je connais personnellement plus de dix personnes qui ont fait appel à un agent pour les aider à trouver une propriété à louée ou à acheter. Les agents s’attachent souvent aux vendeurs et font la promotion de propriétés neuves et d’occasion sur l’un des nombreux sites immobiliers.

Lorsque vous louez un condo, un agent peut être votre meilleur ami alors qu’il obtient un rabais sur le loyer ou demande au propriétaire d’ajouter des meubles ou des appareils électroniques supplémentaires. Quand il s’agit d’acheter une propriété et de traiter avec l’un de ses agent, rappelez-vous qu’ils ne gagnent de l’argent que lorsque la propriété est vendue – ils obtiennent un pourcentage des honoraires du vendeur.

Cela peut amener l’agent à devenir arrogant et à essayer de vous pousser à faire un achat impulsif en utilisant des techniques de vente. Cependant, je ne dirais pas d’éviter d’utiliser des agents ou de regarder les propriétés qu’ils proposent. Certains agents sont très compétant et ils peuvent être utiles dans de nombreux cas, y compris pour aider à faire un prêt au sein d’un institut financier. Si vous êtes sérieux dans l’achat d’un condo, le recours à des agents immobiliers peut réduire considérablement votre charge de travail.

Si vous désirez mon aide pour trouver votre logement idéal, n’hésitez pas à m’envoyer un message et je vous mettrai en contact avec un agent de confiance qui pourra vous recommander un condo à acheter en connaissance de cause.

En ligne

DDproperty.com dispose d’une bonne version anglaise et vous permet de faire une recherche par quartier ou par ligne de transport. Le site dispose d’une énorme base de données et vous donne la possibilité de comparer de nombreuses propriétés. Comme mon condo n’a pas été conçu par un grand promoteur, ils ont décidé d’utiliser DDproperty pour le promouvoir, et sans ce site, je ne l’aurais pas trouvé. Certains promoteurs utilisent DDproperty pour faire de la publicité, mais la majorité des propriétés sur le site sont soit d’anciennes unités soit des biens à louer.

Il y a d’autres sites utiles, comme HipFlat qui propose également une bonne version anglaise, japonaise et russe. Beaucoup d’autres sites thaïlandais font la promotion de condos neufs et anciens, mais à mon avis, ils sont inférieurs à DDproperty, je préféré donc les oublier.

Le site Web d’actualité du Bangkok Post est une ressource en ligne que je n’utilise pas mais qui possède de bonnes affaires. Ils ont souvent des constructeurs de condos haut de gamme qui font de la publicité sur leurs articles via des bannières, vous pourriez y trouver quelque chose d’intéressant tout en lisant les dernières nouvelles sur la Thaïlande.

Offline

Si vous souhaiter faire des recherches sans avoir besoins d’un connexion internet, votre meilleur choix est d’arpenter les rues des quartiers qui vous plaisent et de vous rendre dans les salles d’exposition des nouveaux projets ou de parler au personnel des bureaux des immeubles plus anciens pour vous renseigner sur les options d’achat. La plupart des condos en construction auront des appartements d’exposition spécialement aménagées. C’est selon moi mieux que de regarder en ligne, mais rappelez-vous qu’il est peu probable que les décorations et toutes les installations seront inclussent dans le prix final, assurez-vous donc de vérifier.

Plusieurs condos disposent de panneaux d’information où les propriétaires affichent des photos et des détails sur leurs propriétés disponibles à la location ou à la vente. Vous pouvez même engager un moto-taxi pour vous guider dans les différents quartiers de la ville.

Obtenir une réduction  

Le prix que vous voyez dans les publicités n’est pas toujours le même que celui que vous paierez en personne. Vous pouvez réduire le prix final du condo de 5 % à 20 % par rapport au prix affiché.

De plus, de nombreux développeurs vous offriront des cadeaux gratuits comme des iPhones ou des tablettes.

Cependant, il y a parfois des frais cachés que les vendeurs pourraient vous dissimulé. Vous vous en rendrez compte plus tard après la signature du contrat d’achat et devrez payer plus de cent mille baht pour ceux-ci.

Avocats

Avant de s’engager financièrement, plusieurs acheteurs de condos en Thaïlande décident de discuter des options qui s’offrent à eux avec un avocat.

Les avocats peuvent vous aider à expliquer les aspects légaux de l’achat d’un condo et à vérifier les antécédents du vendeur ou de l’immeuble. Dans mon cas, le condo faisait partie d’un immeuble appartenant à une grande entreprise, donc je n’ai pas ressenti besoin de réaliser une vérification des antécédents. J’ai demandé à un avocat de passer en revue le contrat avec ma petite amie et tout s’est déroulé comme prévu et comme expliqué précédemment. Un avocat local, tel que Pongkarn Khunphasee, m’a offert une consultation gratuite pour le premier rendez-vous, puis a facturé 2 000 baht pour une heure de consultation.

Vous pourriez être en mesure de rencontrer des problèmes plus importants lors de l’achat d’un condo ou d’autres biens immobiliers. Par exemple, le promoteur interrompt soudainement le projet et ne vous rembourse pas, vous devrez alors recruter un avocat dans un grand cabinet. Je vous recommande de prendre contact avec Opera Consulting dans de tels cas. Sinon, vous pouvez consulter le guide détaillé des avocats sur ce site pour en savoir plus sur la façon de trouver un avocat en Thaïlande.

Un peu plus tard dans cet article, je vous expliquerai le processus de transfert du condo à votre nom. Vous pourriez envisager de faire appel à un avocat afin d’éviter tout problème ou un vendeur qui essaie de vous faire payer des frais qui ne sont pas de votre responsabilité.

Si vous recherchez des recommandations de cabinets d’avocats spécifiques, n’hésitez pas à me contacter via le formulaire au bas de cet article et je vous donnerai le meilleur contact selon vos besoins.

Pendant le processus d’achat / la construction

Vous avez donc décidé d’acheter un condo et vous devez commencer à remplir tous les dossiers et à prendre les dispositions nécessaires pour que vos finances soient en place. Dans cette section, je vais vous donner des informations et des observations basées sur mon expérience personnelle.

Droits et obligations

Il est important que vous connaissiez vos droits et obligations lorsqu’il s’agit d’acheter un condo en Thaïlande.

Les lois et les procédures sont probablement différentes de celles de votre propre pays, le fait d’avoir un avocat sera alors très utile. La principale raison est qu’il est probable que les contrats que vous signerez seront en thaïlandais. Bien sûr, le vendeur vous l’expliquera dans un anglais moyen et peut-être même via un copier/coller sur Google traduction, une chose est sure, vous ne signerez rien de juridiquement contraignant en anglais. Votre avocat peut passer en revue le contrat avec vous et s’assurer que tout est clair. Dans mon cas, c’est ce que j’ai fait et j’ai aussi demandé à ma petite amie de le lire, juste pour avoir l’esprit tranquille.

Un point important à noter est que même si le vendeur peut sembler utile, son but est avant tout de vendre la propriété. Vous ne pouvez donc pas croire tout ce qu’il dit à 100% ; il déformera un peu la vérité et pourra se cacher derrière le contrat que vous signez.

Une chose importante à vérifier à de multiples reprise à ce stade est que le condo peut être enregistré dans le cadre du « quota étranger ». Cela signifie que la résidence ne peut pas être occupé par plus de 49% d’étranger par rapport au nombre total de chambres. Si le condo a déjà atteint la limite, vous ne serez pas autorisé à l’enregistrer et vous pourriez être forcé d’utiliser un partenaire thaïlandais pour effectuer l’achat. Ceci est particulièrement important à vérifier lors de l’achat d’un vieux condo d’un citoyen thaïlandais car il se peut qu’il ne connaisse pas la vraie réponse à cette question. Vérifiez toujours avec le bureau du condo.

Vous ou votre avocat devez également vérifier si l’immeuble est référencé en vertu de la loi sur les condominiums et peut donc être enregistré à votre nom.

Chronologie 

Si vous achetez un condo sur plan, vous aurez probablement une date d’achèvement prévue plutôt qu’une date ferme. Au fur et à mesure que le projet franchit différentes étapes et se rapproche de son achèvement, la date devrait devenir plus concrète.

Lors de la signature d’un contrat, il y aura souvent des clauses relatives aux retards dans la construction. La plupart déclarent que si le retard est supérieur à X jours, vous aurez droit à une certaine forme d’indemnisation. Il y aura probablement aussi une clause basée sur l’annulation du projet, alors assurez-vous d’en être conscient et de savoir si vous recevrez l’argent que vous avez payé.

À titre indicatif, un projet de condo de taille moyenne devrait prendre environ dix-huit mois pour être achevé. Ceci est basé sur trois condos que j’ai visités avant le début de leur construction.

Caution et paiements

La caution et le calendrier de paiement dépendront de nombreux facteurs, comme le fait que vous achetiez un condo sur plan ou un condo pré-construit.

Avec les condos sur plan, vous paierez souvent un dépôt initial suivi de petites sommes mensuelles pendant la construction jusqu’à la fin où soit le solde est payé ou un prêt hypothécaire est pris. Les cautions initiales sont souvent très basses, peut-être seulement 10 000 à 20 000 baht et le montant mensuel peut être aussi bas que 5 000 baht pour une propriété évaluée à environ 1 million Baht. Une fois, j’ai examiné un condo de 6 millions de bahts à Ladprao et c’est 200 000 bahts qui devait être versé à titre de caution et trois autres paiements de 200 000 bahts au cours des neuf mois qui ont précédé la fin des travaux.

Documents officiels

Il y a quelques documents très importants dont vous aurez besoin durant le processus d’achat et d’enregistrement de votre nouveau condo.

Le premier est votre contrat. Celui-ci devra être signé par vous et le promoteur si vous achetez un condo neuf. Il contient toutes les informations concernant l’enregistrement, les paiements et les procédures. Il s’agit de votre référence pour toutes les questions relatives à l’immeuble, aux frais et aux horaires.

Ensuite, vous aurez besoin de formulaires FET (Foreign exchange transfer forms) qui montrent que l’argent pour l’achat est venu de l’étranger et a été transféré à l’arrivée en baht thaïlandais. Ce point est très important, l’argent doit arriver en Thaïlande dans votre propre devise et ensuite être converti par la banque thaïlandaise. Vous n’êtes pas limité à un seul formulaire FET. Si vous désirez effectué plusieurs virements, cela est permis pourvu que vous ayez un formulaire pour chaque paiement.

Vous devrez également faire photocopier votre passeport et tout autre document officiel (permis de travail, visa, certificat de mariage, etc.) et fournir les originaux lors de l’achat et du transfert de la propriété. J’ai trouvé le lien suivant sur ThailandLawOnline.com très utile pour rassembler mes documents.

Si vous achetez sous le nom d’une personne thaïlandaise, vous devrez apporter votre carte d’identité et normalement une autre pièce d’identité lors de l’enregistrement d’une propriété.

Taxes et redevances

Au moment du transfert, des frais sont à payer et ils devraient être inclus dans votre contrat et vous être expliqués avant l’achat. Cet article sur SamuiForSale.com a été le site que j’ai utilisé pour voir que ma seule obligation était envers les frais de transfert. Les droits de timbre et les taxes d’affaires sont à la charge du vendeur et, en tant qu’acheteur, vous ne devriez pas avoir à payer pour ces droits. En ce qui me concerne, j’ai accepté de partager les frais de transferts 50/50 avec le vendeur et j’ai payé un peu moins de 30 000 Baht.

Lorsque vous emménagez, vous devez verser au fonds d’amortissement – un fonds d’argent initial versé par les nouveaux résidents dans un condominium. Pour moi, il s’agissait d’environ 12 500 baht et d’un paiement unique à peu près du même montant pour un an de frais de maintenance (voir ci-dessous). J’ai également dû payer 6 000 baht pour l’installation d’un compteur d’eau et d’électricité, bien que ceux-ci soient remboursés lors d’un déménagement.

Une fois toutes les taxes et les frais de transfert payés, vous recevrez un livre « Tabien Ban – Book » bleu pour les Thaïlandais et jaune pour les étrangers. Ce livre est un document important et est nécessaire si vous avez l’intention de vendre le condo dans l’avenir.

C’est aussi à ce moment que l’acte de propriété sera changé à votre nom et le processus d’achat est terminé !

Après l’achat

Assurance

Pour moi, avoir une assurance habitation adéquate est vraiment important. Je veux savoir que mes biens et mes effets personnels sont couverts si le pire devait arriver.

Techniquement, les propriétaires du bâtiment sont responsables de tous les murs extérieurs, planchers et plafonds ainsi que des parties communes si la faute leur appartient.

En termes d’assurance, vous devriez chercher à obtenir un contrat qui couvre le contenu et les dommages à l’immeuble. J’utilise personnellement l’assurance condo AXA « smart condo » qui couvre tous mes besoins de base et comporte des options supplémentaires. Le coût total est de 2 700 baht par an et me procure la tranquillité d’esprit. Le principal avantage de ce contrat est qu’il couvre les dommages causés à d’autres unités par des incendies ou des fuites.

Vous trouverez de nombreuses compagnies d’assurance sur le marché, et vous pouvez faire appel à un courtier en ligne. J’ai choisi AXA parce qu’ils sont reconnus internationalement et que leur site Internet et leur service client sont tous en anglais. J’ai entré mes coordonnées et tout a été payé et terminé en dix minutes.

Il existe de nombreuses autres compagnies d’assurance, thaïlandaises et étrangères, vous pouvez passer par un courtier pour comparer toutes les offres. Me concernant, j’ai essayé un courtier, et pour être honnête, ils ne semblaient pas se soucier de m’assurer pour un condo, alors j’ai abandonné et Google m’a montré le chemin vers AXA.

J’ai également rédigé un guide détaillé sur l’assurance maladie. Bien qu’il s’agisse d’un type d’assurance différent, vous devriez vous faire une bonne idée de son fonctionnement en Thaïlande.

Condo AGM

Chaque année, il y aura une AGM (assemblée générale) qui couvrira plusieurs facteurs importants tels que la situation financière du condo, les réparations nécessaires et les changements proposés aux règlements.

Quelques semaines avant l’AGM, vous devriez recevoir les états financiers relatifs au condo. En théorie, cela devrait vous donner le temps de lire les informations et de préparer vos questions. Vous recevrez également une liste des sujets proposés et des votes qui auront lieu, ce qui vous donnera à nouveau le temps de digérer l’information.

Je vais être honnête et dire que mon condo ne fournit que des informations en thaïlandais et même si les informations financière sont en anglais, je ne les comprends pas entièrement. L’AGM elle-même est entièrement en thaïlandais, et le propriétaire de l’immeuble me donne une brève mise à jour en anglais à la fin de la réunion. Lors des deux réunions auxquelles j’ai assisté, il n’y a eu que des votes mineurs pour maintenir les frais de maintenance au même prix et pour employer un agent de sécurité supplémentaire. Il est possible que des décisions importantes soient prises, telles que des rénovations ou des changements structurels, ce qui signifie peut-être que les propriétaires sont obligés de faire des paiements supplémentaires.

D’après mon condo, je dirais que le taux de participation aux AGM n’est pas très élevé. Il y a généralement environ 50 personnes sur les 400 chambres dont le bâtiment dispose. La plupart des votes importants exigent un pourcentage d’électeurs pour passer, alors peut-être que s’il y avait une décision clé à prendre, plus de gens se présenteraient.

Droits et obligations

En tant que propriétaire d’un condo, vous avez plusieurs droits et obligations.

La première est que vous avez le droit de voir les comptes des copropriétés et d’assister et de voter à l’AGM annuelle. Vous devez également savoir que vous serez impliqué par la décision de l’AGM. Il peut s’agir d’une augmentation des frais de maintenance ou d’un paiement à titre exceptionnel pour financer un grand projet.

Vous devriez également avoir le droit de déposer des plaintes et de les faire traiter. De la même façon, vous êtes obligé de coopérer avec la direction de votre condo si vous avez causé des problèmes.

Équipements

Les condos neufs sont vendus avec des meubles dans 99% des cas, mais vous aurez souvent besoin d’acheter quelques extras en plus des équipements de base qui sont fournis.

Par exemple, un de mes amis a dû acheter un réfrigérateur, une plaque de cuisson, une hotte aspirante, les climatiseurs et des téléviseurs pour son nouveau condo. De mon côté, je disposais de à peu près tout ce qu’il faut, j’ai juste acheté un porte-serviettes. Comme je l’ai déjà mentionné, vous devez vérifier avec le développeur si tout ce que vous voyez dans la salle d’exposition sera inclus dans le prix final.

Si vous achetez un condo plus ancien, il y a de fortes chances que le propriétaire veuille emporter les équipements avec lui, alors vérifiez s’ils sont inclus ou si vous pouvez faire une offre pour les articles que vous voulez.

Si vous avez besoin d’acheter ou d’améliorer les meubles de votre condo, il y a beaucoup d’options dans toutes les gammes de prix.

Si vous êtes à la recherche de bonnes affaires, vous trouverez souvent des magasins locaux qui vendent des meubles à des prix très bas. Ces magasins sont normalement situés sur la plupart des routes principales et sont des endroits indépendants. Des canapés aux réfrigérateurs, ils ont tout ce qu’il faut ; certaines choses sont neuves, d’autres d’occasion.

Si vous avez un budget plus élevé et êtes à la recherche de quelque chose avec un peu plus de qualité, votre première étape devrait être les magasins de meubles se trouvant dans presque tous les centres commerciaux. Index, SB  et Homepro sont les trois principaux acteurs du marché et auront tout ce dont vous avez besoin pour vous équiper. Vous pouvez également acheter en ligne, mais il est si facile de trouver une succursale dans toute la Thaïlande que vous devriez vraiment aller dans leur boutique. Ils représentent un bon compromis et la qualité est acceptable, mais je doute qu’ils seront toujours aussi beaux dans 5 ans et plus.

Ma maison est pleine de meubles Index et ils ont l’air très corrects, bien que quelques articles semblent un peu usés et je vais devoir les remplacer. J’ai jeté un coup d’œil rapide, et comme exemple des prix, mon canapé était à 8 000 baht, mon bloc cuisine de 30 000 baht, ma salle à manger de 11 000 baht et ma table basse de 1 750 baht. J’estime que vous pourriez meubler un appartement de dimension moyenne et disposant d’une chambre à coucher grâce à l’un des magasins ci-dessus pour environ 80 000 – 100 000 baht.

Si vous avez un budget important pour l’ameublement, vous disposez d’encore quelques options. Le premier nom reconnaissable est Ikea qui a un magasin à Bangkok et un point de livraison à Phuket. Ils sont légèrement plus chers que ceux d’Index mais la qualité et la variété sont meilleures.

Une autre bonne option est de se rendre au Crystal Design Center, souvent appelé CDC, qui est situé entre Ramintra et Ladprao à Bangkok. Il s’agit d’un immense complexe commercial spécialisé dans l’ameublement. Ils ont toutes les marques standard mais aussi des spécialistes qui importent des meubles européens, américains et japonais. Les prix peuvent atteindre des niveaux exorbitants, mais si vous voulez le meilleur, c’est ici que vous devriez vous rendre.

Enfin, une autre option est d’importer vos meubles de votre pays d’origine. Je comprends que les gens s’attachent à leur lit, à leur cuisine et à d’autres objets autour de la maison, et si vous vendiez votre maison pour déménager en Thaïlande, cela pourrait être une option pour vous. Je ne suis pas un expert en la matière, alors j’ai fait quelques recherches et j’ai trouvé ce fil utile sur ThaiVisa.com où certaines personnes ont partagé leur expérience en la matière. Jetez un coup d’œil vous-même, mais le sentiment dominant est de ne pas importer de meubles à moins qu’il ne s’agisse d’un héritage familial ou de quelque chose dont vous ne pouvez vraiment pas vivre sans. Le coût, les tracas et le temps d’attente en font une mauvaise expérience.

Décoration 

La plupart des condos neufs seront au moins partiellement décorés. Les murs seront peints et la salle de bain carrelée. Vous serez bien sûr en mesure d’ajouter quelques touches personnelles et la bonne nouvelle est que la décoration est simple et assez bon marché à faire.

Si vous achetez un vieux condo, il est possible qu’il ait besoin d’une nouvelle couche de peinture pour l’embellir. La bonne nouvelle, c’est qu’il existe de nombreuses options, en ligne et hors ligne, pour faire du processus de décoration un jeu d’enfant !

Quand il s’agit de magasins pour les décorations vous disposez de nombreuses options. Les produits de base tels que peintures et papiers peints se trouvent dans des magasins comme Homepro dans tous les grands centres commerciaux. Il y a aussi des boutiques de bricolage dans la plupart des grandes villes.

Si vous êtes à la recherche d’articles intéressants pour ajouter du caractère et du style à votre chambre, vous avez de la chance. La Thaïlande est pleine de marchés qui ont de merveilleux bibelots pour égayer votre maison et la rendre unique. Quand j’achète des choses pour ma maison, je me dirige normalement vers l’un des marchés ferroviaires de Bangkok, comme celui de Ratchada, ou je vais au marché « JJ » où vous pouvez acheter tout ce que vous pouvez imaginer.

Une fois vos articles achetés, il ne vous reste plus qu’à décorer. Lorsqu’il s’agit de peinture, de tapisserie et d’autres changements physiques à la pièce, vous avez la possibilité de le faire vous-même ou d’engager un décorateur.

Maintenance

Il y a deux aspects de l’entretien que je veux aborder dans cette section.

Le premier concerne les frais d’entretien, qui est un montant mensuel basé sur le mètre carré de votre condo que vous payez à la direction de la résidence pour couvrir les frais de personnel, les aires communes et autres coûts partagés avec d’autres propriétaires du condo. Comme je l’ai dit, ce montant est basé sur la taille de votre unité et le montant varie selon les services offerts par votre condo.

Mon condo actuel coûte 14 baht le mètre carré, alors que d’autres peuvent coûter jusqu’à plusieurs centaines de baht. En parlant à d’autres propriétaires de condo dans des gamme basse à moyenne j’ai pu observer qu’il faut généralement compter environ 25 baht par mètre carré.

Le deuxième type d’entretien est celui des réparations que vous devrez effectuer. Lorsque vous louez, vous pouvez appeler le propriétaire et il réparera le robinet qui fuit ou remplacera le climatiseur défectueux, mais lorsque vous êtes le propriétaire, ces choses vous tombent dessus.

Je suis propriétaire depuis une vingtaine de mois et jusqu’à présent, j’ai dû remplacer deux robinets, l’unité de douche et le tuyau des toilettes. Dans l’ensemble, cela m’a coûté environ 2 000 à 3 000 baht. Il y aura un moment où il faudra changer les éléments de la cuisine ou le réfrigérateur, et c’est un coût important à assumer. N’oubliez pas que votre condo neuf et brillant ne restera pas comme ça pour toujours et que vous aurez besoin d’un budget important pour remplacer et réparer des choses, surtout après les premières années. 

Louer votre condo

GlobalPropertyGuide.com a montré en 2015 que les rendements locatifs à Bangkok se situaient autour de 5-8% dans les zones proches des lignes BTS et MRT. Cela semble être un investissement raisonnable, mais je me méfierais quand même quand il s’agit d’acheter pour louer en Thaïlande.

Le principal problème avec la location de votre condo est qu’il est possible qu’il y ait un grand nombre d’autres unités proposer à la location dans votre immeuble, ce qui mène à une forte concurrence et des prix de location plus bas. À cinq minutes de chez moi se trouve un condo de Lumpini, et un rapide coup d’œil sur DDproperty montre que 127 unités sont en locations, toutes identiques en termes de taille, de prix et de décoration. Le point à retenir est que si vous voulez facilement louer votre condo à un prix raisonnable, il doit posséder quelque chose d’un peu spécial et doit être situé dans un endroit désirable.

Si vous vivez à l’étranger et que vous essayez de louer, cela devient encore plus difficile. L’un des condos que j’ai loué appartenait en fait à un homme d’affaires malaisien qui s’est servi d’un de ses employés en Thaïlande pour s’occuper du contrat de location et de la communication avec moi. La plupart d’entre nous n’ont pas d’employés thaïlandais pour gérer cela à notre place, beaucoup de gens s’orientent alors vers des agents.

Les agents feront la promotion de votre propriété et la visite des lieux aux locataires potentiels. Les agents thaïlandais facturent normalement des frais d’un mois de loyer lorsqu’ils vous trouvent un locataire. Selon moi, c’est assez raisonnable, mais rappelez-vous qu’ils ont souvent de nombreuses propriétés et que vous pourriez avoir besoin de garder votre condo en tête de liste en offrant un peu plus.

Vous avez également la possibilité de promouvoir et de louer votre condo en privé. La majorité des sites de location sont gratuits (liste ici) et si vous avez quelque chose d’unique ou dans un domaine très souhaitable, vous pouvez trouver quelqu’un assez facilement. Une chose qui pourrait être plus difficile est la rédaction d’un contrat de location. Les agents les fournissent, mais si vous ne faites pas appel à l’un d’entre eux, vous devrez soit être plus informel, soit copier le contrat de location de quelqu’un. Ce n’est pas l’idéal, mais si vous louez à un ami ou à toute personne en qui vous avez confiance, ce n’est peut-être pas un gros problème.

La dernière question concerne la fiabilité des locataires. J’ai honte d’admettre que j’ai renoncé à ma dernière location après quatre mois pour m’installer dans mon logement actuel. À mon bureau, je connais beaucoup de gens qui sont rentrés chez eux ou qui ont déménagé sans en informer le propriétaire. Donc, après avoir passé des mois à essayer de trouver un locataire, vous pouvez les trouver en train de partir et vous devez recommencer le processus.

Bien sûr, vous gardez leur caution, mais vous avez aussi payé un mois de loyer à l’agent, donc vous n’obtenez pas vraiment beaucoup. De plus, si vous louez un logement et obtenez 10 000 baht par mois, cela signifie qu’il doit couvrir vos coûts et l’entretien continu du logement – ce n’est pas facile à faire tout en générant une somme d’argent décente sur le long terme. La seule exception est si vous avez une unité haut de gamme que vous pouvez louer pour 50 000 bath ou plus, mais cela vous coutera beaucoup dans un premier temps.

 Vendre

Comme je l’ai déjà dit à plusieurs reprises dans cet article, il peut être difficile de vendre un condo en Thaïlande. Avec l’arrivé apparemment inépuisable de nouveaux condos, les gens ont tendance à acheter du neuf. Contrairement en France où la population considèrent les vieilles propriétés comme ayant du « caractère », les vieux condos sont considérés comme la dernière option, à moins que vous n’ayez un bien unique dans un lieu très désirable.

Le mieux est d’utiliser un agent pour vous aider à promouvoir votre propriété sur de nombreuses plateformes et dans de nombreux langages. Les agents facturent normalement 3% lorsque la propriété est vendue. Vous pouvez trouver un agent par l’entremise de votre gestionnaire de condo ou en consultant en ligne les nombreux sites immobiliers et en leur envoyant un courriel.

Vous pouvez également choisir de le vendre en privé en ligne ou de bouche à oreille, mais cela peut s’avérer difficile à faire si vous êtes en dehors des zones les plus convoitées.

Voilà donc mon expérience de l’achat d’un condo thaïlandais. J’espère avoir répondu à toutes vos questions, mais n’hésitez pas à me faire part de vos commentaires ci-dessous et je vous répondrai !

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